Etapas de un Desarrollo Inmobiliario: 1. Capital, 2. Crédito Puente y 3. Rentas, inmueble con flujos estables.
Un Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces o Fideicomiso de Bienes Raíces, más conocido por su acrónimo FIBRA, es un fideicomisos que se emplea para fomentar la inversión en bienes raíces al colocar Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) en una bolsa de valores reconocida en México, como lo es Bolsa Mexicana de Valores o la Bolsa Institucional de Valores.
Definición
Fideicomisos que conforme a los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto Sobre la Renta de México tienen como fin la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento o a la adquisición del derecho a percibir ingresos provenientes del arrendamiento de dichos bienes, así como a otorgar financiamiento para esos fines.
Objetivo
Su objetivo es fomentar y estimular el desarrollo del mercado inmobiliario en México ofreciendo diversificación de inversión en una cartera de inmuebles minimizando riesgos, e integrar a pequeños, medianos y grandes inversionistas, extranjeros, nacionales, particulares e institucionales en inversiones y proyectos de gran escala.
Tipos de FIBRA
Para TMSourcing los Desarrollos Inmobiliario tienen tres etapas:
Fase
Descripción
Plusvalía
Utilidades derivadas de rentas
Desarrolladores
Los desarrolladores eligen terreno, realizan mejoras con su capital y realizan el proyecto hasta el momento en el que las Instituciones Financieras se sienten cómodas compartiendo el riesgo que los socios tomaron.
Alta
Baja
Crédito Puente
Generalmente una vez que se tienen las licencias y permisos, las Instituciones Financieras toman, al dar un crédito parte del riesgo de los socios.
Media, ya que se comparte con las Instituciones Financieras
Media, ya que se comparte con las Instituciones Financieras
Rentas
Los inmuebles ya estabilizados son rentados y se obtiene un rendimiento
Baja
Alta
Por su tipo de negocios hay dos tipos de FIBRAS:
A) De Desarrollo, tienen como fin la adquisición en una etapa temprana o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
B) De Flujos o Rentas, tienen como fin la adquisición en una etapa madura o estable en flujos bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento.
Partes
Las partes involucradas son:
Fideicomitente, aporta los inmuebles al fideicomiso.
Fideicomisario o beneficiario del fideicomiso, son los tenedores de los CBFI, es decir el gran público inversionista.
Fiduciario, es la institución de crédito que tiene encargo de los inmuebles, la responsabilidad de vigilar el cobro de las rentas y el pago de los flujos generados.
Comité Técnico es un grupo de personas que representan a los fideicomitentes y toma las decisiones sobre la administración del patrimonio del fideicomiso.
Administrador del Fideicomiso, es responsable de recolectar las rentas, el mantenimiento de los inmuebles, etc.
Agente estructurador es la institución que lleva a cabo la estructura legal y financiera del fideicomiso.
Intermediario colocador es la institución que realiza la venta inicial o colocación de los certificados en el mercado de valores.
Representante común es la institución que representa a los tenedores de los certificados y distribuye los rendimientos a cada tenedor.
Inversionistas
Para TMSourcing las FIBRAS pueden tener los siguientes inversionistas:
Segmento
Tipo de FIBRA
Interes
Estudiante
Renta
Ahorro
El Ejecutivo Joven
Renta
Pago de estudios
Inversionistas Extranjeros
Renta / Desarrolladores
Inversión, protección y eficiencia fiscal
Con Actitud al Riesgo
Desarrolladores
Inversión, y eficiencia fiscal
Extranjeros Retirados
Renta
Un mercado en crecimiento
El Rentista Maduro
Renta
Inversión, protección y eficiencia fiscal
El Inversionista para el retiro
Renta
Inversión, protección y eficiencia fiscal
Nuestra Tía Abuela
Renta
Se convencen con los nietos o hijos
Ejecutivos
Renta
Debe tener la confianza de la familia y el dueño
Institucionales largo plazo
Renta / Desarrolladores
Inversión, protección y eficiencia fiscal
Tesorerías PYME
Renta
Inversión, y protección
Reservas PYME
Renta
Inversión, y protección
Desarrolladores
Desarrolladores
Inversión, y eficiencia fiscal
Regulación
La figura del fideicomiso está regulada en el Título Segundo, De las Operaciones de Crédito, capítulo V, sección primera, Del Fideicomiso, de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito (LGTOC), y debido a que las FIBRAS cuentan con estímulos fiscales se encuentran reguladas por la Ley del Impuesto Sobre la Renta (art. 187 y 188).
Los Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios otorgan al tenedor el derecho de recibir por cada certificado una parte proporcional de los rendimientos generados por el arrendamiento y compra venta de los inmuebles que forman el patrimonio del fideicomiso también otorgan la posibilidad de obtener ganancias por la apreciación de los inmuebles.
Diferencia entre FIBRAS y CKDES
Para TMSourcing la diferencia entre estas dos figuras es:
CKDES
FIBRAS
Objetivo
Desarrollar Proyectos
Adquisición o Construcción de bienes inmuebles, que se destinen al arrendamiento
Plazo
Definido
Indefinido
Garantías
Según proyecto
Sin garantía, similar a acciones
Tipo de valores emitidos
Capital, certificado bursátil amortizable
Capital, certificado bursátil no amortizable
Mercado Secundario
Mercado reconocido en México
Similar a acciones
Subordinación
de Los Tenedores
Generalmente tiene preferencia los originadores
Similar a acciones
Calificación
No
No
Gobierno Corporativo
Si
Si
Eficiencia Fiscal aportación de Inmuebles
No
Si conforme al 187 y 188 LISR
Eficiencia Fiscal en la compraventa de los valores
No
Si conforme al 187 y 188 LISR
Distribución de ingresos del vehículo
Contingentes a los proyectos subyacentes
Distribuciones variables equivalentes al menos al 95% del resultado fiscal neto
Tipo de Inversión
Deuda o capital de Proyectos
Por menos 70% en Inmuebles
Tipo de Inversionistas
Super calificado
Gran Público Inversionista, mexicano y extranjero
Asociaciones Relacionadas
AMEFIBRA, Asociación Mexicana de FIBRAS Inmobiliarias
AMIB, Asociación Mexicana de Instituciones Bursátiles, A.C.
Ejemplos de FIBRAS
FIBRA UNO (FUNO) —Primer FIBRA colocado en la BMV
FIBRA MTY (FMTY)
FIBRA DANHOS (DANHOS)
FIBRA MacQuarie (FIBRAMQ)
FIBRA HD (FIBRAHD)
FIBRA Plus (FPLUS)
FIBRA Terrafina (TERRA)
FIBRA Prologis (FIBRAPL)
FIBRA CFE (FCFE)
FIBRA INN (FINN)
FIBRA Hotel (FIHO)
FIBRA Shop (FSHOP)
Entre otras.
Referencias
Gonzalez Olhovich, Adolfo (2011). «¿Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (FIBRAS) serán el negocio del siglo?». Mundo Fiduciario. Consultado el 27 de marzo de 2011.
Gonzalez Olhovich, Adolfo (2012). «FIBRAS La Democratización del Negocio Inmobiliario». Mundo Fiduciario. Consultado el enero de 2012.
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